Como pagar menos juros no financiamento imobiliário: 7 regras que o banco não te conta

Os grandes bancos subiram os juros do financiamento imobiliário. Entre 26 e 30 de outubro de 2026, as taxas anunciadas eram de até 15% ao ano + TR no Bradesco, 12,95% + TR no Itaú e 12,49% + TR no Santander, com a Selic em 13,75% ao ano. As condições variam conforme o perfil do cliente.

Juro alto não é motivo para desistir do imóvel. É motivo para financiar do jeito certo. Estas são as sete regras, divididas em duas partes: antes de assinar e depois de assinar. Se você já tem financiamento, comece pela segunda.

Antes de assinar · Regra 1Compare o custo total, não a taxa

A taxa da propaganda é a taxa “a partir de”. Ela vale para quem tem conta no banco, salário caindo lá e débito automático. Quem não é cliente pode pagar bem mais. E, em cima dos juros, ainda vêm a TR, os seguros e as tarifas.

O peso de cada ponto é grande: num financiamento de R$ 400 mil, um ponto a mais de juros é cerca de R$ 300 a mais na primeira parcela e mais de R$ 50 mil de juros no total. Por isso vale a pena brigar por meio ponto.

O Código de Defesa do Consumidor obriga o banco a informar, antes da assinatura, a taxa efetiva anual de juros e a soma total a pagar (CDC, art. 52). Peça isso por escrito em pelo menos três bancos e compare o CET, o Custo Efetivo Total. Com a proposta de outro banco na mão, o seu gerente tem margem para baixar.

Se puder, dê uma entrada maior: a cada R$ 50 mil a mais de entrada, você deixa de pagar cerca de R$ 85 mil de juros. E o FGTS pode entrar na entrada.

Antes de assinar · Regra 2Existe um teto de juros, e quase ninguém sabe

Nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa efetiva de juros é de no máximo 12% ao ano (Lei 8.692/1993, art. 25). Vale a taxa efetiva, a que aparece no contrato como “taxa efetiva anual”, e não a nominal, que é sempre um pouco menor.

Isso importa porque, se a taxa do seu contrato passa de 12%, ele não é SFH: é outro sistema, o SFI, com juros livres. E é só no SFH que a lei deixa você usar o FGTS para amortizar a dívida ou pagar parte das parcelas.

Hoje o SFH vale para imóveis de até R$ 2,25 milhões. Antes de assinar, pergunte com todas as letras: “Este contrato é SFH?” Se o seu imóvel cabe, brigue por ele.

Antes de assinar · Regra 3O seguro é obrigatório. A seguradora, não.

Todo financiamento habitacional tem dois seguros obrigatórios, que vêm todo mês dentro da parcela: um para morte e invalidez e outro para danos ao imóvel. Mas o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, na Súmula 473, que o banco não pode obrigar você a contratar o seguro com ele ou com a seguradora que ele indicar.

Para quem tem mais idade isso pesa, porque o seguro de morte e invalidez fica mais caro com a idade. Na prática:

• peça a cotação numa seguradora de sua confiança, com a mesma cobertura que o banco exige;
• apresente ao banco antes de assinar;
• se ele recusar sem motivo, guarde a recusa por escrito.

O banco também não pode condicionar o financiamento à compra de outro produto, como título de capitalização, consórcio ou cartão. Isso é venda casada, proibida pelo CDC (art. 39, I).

Antes de assinar · Regra 4SAC ou Price: mais de R$ 300 mil de diferença

São as duas formas de pagar o financiamento. Na Price, a parcela começa menor e fica parecida até o fim. Na SAC, ela começa maior e vai caindo todo mês.

R$ 400 mil em 30 anos, a 12% ao ano. Simulação própria, sem TR, seguros e tarifas.

A regra é simples: se a parcela da SAC cabe no seu bolso, ela costuma sair bem mais barata.

Depois de assinar · Regra 5Amortize reduzindo o prazo

Você pode pagar o financiamento antes, quando quiser, em parte ou tudo, e os juros caem na proporção (CDC, art. 52, § 2º). Nos contratos feitos desde 2007, o banco não pode cobrar tarifa por você quitar antes. O pedido muitas vezes é feito pelo próprio aplicativo.

Na hora de amortizar, o banco pergunta: reduzir o prazo ou reduzir a parcela? No mesmo financiamento de R$ 400 mil, amortizar R$ 20 mil no primeiro ano economiza cerca de R$ 33 mil de juros reduzindo a parcela, e cerca de R$ 64 mil reduzindo o prazo. Quase o dobro.

Se você amortizar R$ 500 por mês, reduzindo o prazo, o financiamento de 30 anos acaba em cerca de 21. São nove anos a menos e mais de R$ 200 mil de juros que ficam com você.

“Não é melhor investir esse dinheiro?” Se o juro do financiamento é maior do que o seu dinheiro rende, já descontado o imposto, amortizar ganha. Com bancos cobrando 12%, 13% ou 15% mais TR, é difícil achar investimento seguro que pague isso. Só não mexa na sua reserva de emergência.

Depois de assinar · Regra 6Use o FGTS parado

Se o seu contrato é do SFH, você pode usar o FGTS para amortizar ou quitar a dívida a cada dois anos, ou para pagar até 80% da parcela durante 12 meses (Lei 8.036/1990, art. 20, V e VI). Em regra, é preciso ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos. O pedido é feito no banco do financiamento, e o dinheiro vai direto para a dívida.

O FGTS rende bem menos do que o juro que o banco cobra. Deixar o dinheiro parado e pagar 12% ao banco é perder dos dois lados: R$ 30 mil de FGTS no segundo ano do financiamento cortam mais de dois anos e cerca de R$ 90 mil de juros.

Depois de assinar · Regra 7Portabilidade: o contrato não é prisão perpétua

Se outro banco oferece juros menores, você pode levar o financiamento para lá: o banco novo quita a dívida no antigo, e você passa a pagar menos. É regra do Banco Central. O seu banco atual pode fazer uma contraproposta para não perder você, e às vezes a taxa cai sem nem trocar de banco.

Com um saldo de R$ 300 mil, cair de 13% para 11% ao ano baixa a próxima parcela em cerca de R$ 450 por mês. Antes de pedir, faça a conta com os custos de avaliação e de cartório.

O Banco Central já aprovou um novo modelo de crédito imobiliário, que deve liberar mais dinheiro para financiamento a partir de 2027. Se os juros caírem, a portabilidade é o caminho para aproveitar.

AlertaCuidado com quem promete cortar seus juros pela metade

O pior conselho que existe é parar de pagar para entrar com a ação. No financiamento com alienação fiduciária, o banco pode retomar o imóvel pelo cartório, sem processo na Justiça (Lei 9.514/1997, art. 26). Desconfie de quem garante resultado e, antes de qualquer ação, mostre o seu contrato a um advogado de confiança.

DúvidasPerguntas frequentes

Fontes

• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 39, I, e 52
• Lei 8.692/1993, art. 25
• Lei 8.036/1990 (FGTS), art. 20, V e VI
• Lei 9.514/1997, art. 26
• Resoluções CMN 3.516/2007, 3.517/2007, 5.057/2022 e 5.255/2025 (Banco Central)
• Súmulas 382 e 473 do STJ

Conteúdo informativo. Não é recomendação de investimento nem promessa de resultado; cada caso exige análise individual.